裁判要旨
房地产转让属于法律规定的要式法律行为，且应以房产管理部门发放的带有条形码的制式商品房买卖合同为准。对于房屋买受人是否符合查封前签订书面买卖合同的认定，应当要求书面文件具备物权变动的内容和合意，或符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，但不应突破书面合同这一形式要件。房屋的受让人虽通过以物抵债形式实际占有房屋，但不具备上述条件的，房屋受让人主张排除强制执行的，人民法院不予支持。
案情简介
一审法院在审理亿西欧公司与天正公司保证合同纠纷一案中，于2016年5月保全查封涉案房屋，于12月15日作出（2016）吉01民初337号民事判决书，判决：天正公司立即给付亿西欧公司9674356.76元、利息20365665.6元和律师代理费20万元。该判决生效后，一审法院于2019年1月16日立案执行，案号为（2019）吉01执27号。
另查明，天正公司将本案争议房屋抵付工程款给苏中集团，后苏中集团将该房屋抵付给黄某强。本案争议房屋存在对应的商品房销（预）售许可证。在一审法院查封本案争议房屋之前，黄某强占有该房屋。
一审法院认为，依据黄某强向一审法院提供的证据，可以认定天正公司与苏中集团之间存在以房抵工程款关系，之后苏中集团又以该房屋抵账给黄某强，黄某强取得该房屋基于其工程款债权关系，房款的支付通过抵偿债款关系解决，黄某强通过抵债债权关系实现取得房屋的基础关系，并已支付了全部价款（工程款抵账）。同时黄某强提交供热费票据等证据证明在人民法院查封本案争议房屋之前实际占有该房屋，且非因黄某强自身的原因未办理房屋过户登记。故黄某强拥有足以阻却执行的实体权利，应停止一审法院执行案件对于涉案房屋的执行。
二审法院认为，以物抵债合同是诺成合同，自双方达成合意时成立。天正公司与苏中集团签订的《富苑华城碧云天大厦维修工程协议》《以商品房抵付工程款协议》及苏中集团出具的工程款发票证实，案涉房屋已于2013年9月20日由天正公司以抵付工程款的形式抵给苏中集团，2016年5月保全查封前，苏中集团已将该房屋处分给黄某强，案涉房屋《以商品房抵付工程款协议》并未违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害他人合法权益，该协议合法有效，且已实际履行。天正公司在该抵账协议的主要义务已经基本履行完毕后，根据苏中集团和黄某强签订的《维修工程内部承包协议》、付款《协议》为黄某强出具购房款发票，应系履行抵账协议的附随义务。在此情况下，天正公司对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助苏中集团办理过户登记的义务。据此，案涉房屋已经脱离天正公司责任财产范围。亿西欧公司作为天正公司普通金钱债权人原则上亦不能请求以该房屋抵偿天正公司所欠债务，除非亿西欧公司有证据证明苏中集团与天正公司恶意串通或者有其他利害关系，影响了对天正公司责任财产范围的认定，苏中集团取得案涉房屋后，根据内部协议又以抵付工程款的形式将该房屋抵给黄某强，黄某强在人民法院查封之前合法占有该房屋，且非因黄志强自身的原因未办理房屋过户登记。故黄某强享有足以排除强制执行的实体权益。
裁判理由
本案的争议焦点是黄某强对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。最高法院经审理认为：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然案涉房产先由天正公司抵付工程款给苏中集团，后由苏中集团抵付工程款给黄某强，但是案涉房产始终登记被执行人天正公司的名下。尽管苏中集团与黄某强在《协议书》中第二条约定：“经苏中集团与天正公司沟通协调，天正公司同意直接为黄某强办理商品房相关手续，包括签订《商品房买卖合同》开具销售不动产发票、代为办理商品房产权证等”。但是该项条款并没有实际履行，天正公司始终未与黄某强签订书面的房屋买卖合同，也未为黄某强开具销售房屋发票。苏中集团仅为案涉房屋的承建商，黄某强与苏中集团之间签订的《维修工程内部承包协议书》以及《协议书》不能代替合法有效的书面买卖合同。根据《城市房地产管理法》第四十一条及《城市房地产转让管理规定》第七条、第八条之规定，房地产转让应当签订书面转让合同,除应当载明房屋坐落位置、面积、价款等基本信息外，还应当载明房地产权属证书名称和编号、地产、四至界限、地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、违约责任等事项。房地产转让属于法律规定的要式法律行为，且应以房产管理部门发放的带有条形码的制式商品房买卖合同为准。对于房屋买受人是否符合查封前签订书面买卖合同的认定，应当要求书面文件具备物权变动的内容和合意，或符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，但不应突破书面合同这一形式要件。本案中，黄某强没有与开发商天正公司签订书面合同，不符合买受人签订合法有效书面买卖合同的要件。在尚不具备开发商与购房人签订有书面买卖房屋合同的情况下，黄某强提供的占有该房屋的证据并不充分，且至今该房屋也未办理竣工验收手续，尚不具备交付条件。综上，黄某强不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
案件来源：吉林省亿西欧投资有限公司与黄某强、长春天正房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉再审案
案号：（2021）最高法民再221号
相关法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》（2022年1月1日施行）
第二百三十四条（原第二百二十七条） 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（法释〔2022〕11号）
第三百一十条 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日修订）
第四十一条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
《城市房地产转让管理规定》（2001年8月15日修订）
第七条 房地产转让，应当按照下列程序办理：
（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；
（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；
（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
第八条 房地产转让合同应当载明下列主要内容：
（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房地产权属证书名称和编号；
（三）房地产座落位置、面积、四至界限；
（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
（五）房地产的用途或使用性质；
（六）成交价格及支付方式；
（七）房地产交付使用的时间；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他事项。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》（2001年6月1日实施）
第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
系列裁判规则
在检索大量类案的基础上，笔者总结相关裁判规则如下，供读者参考：
裁判规则一：房屋受让人提供的房款收据虽载明案涉房屋座落位置、建筑面积、价款等内容，但作为一般财务信息载体尚不具备书面房屋买卖合同的法定要件。仅凭房款收据认定受让人符合查封前签订合法有效的书面买卖合同于法无据，受让人的请求不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
案例：国家开发银行与林某姝、黑龙江省盛恒基中加教育科技有限公司、黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司等案外人执行异议之诉案
案号：（2021）最高法民终1212号
裁判理由：根据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，林某姝对案涉房屋的权利能够排除强制执行，应当同时符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十等条件。对于合法有效书面买卖合